Gemeinschaftseigentum heißt Teamplay

Erwirbt man eine Eigentumswohnung, so entstehen dadurch Rechte und Pflichten, die neben dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) durch die Gemeinschaftsordnung sowie die Teilungserklärung festgelegt werden. In der Regel werden beide, zusammen mit dem Kaufvertrag, notariell beurkundet.

Was ist Sinn und Zweck der Gemeinschaftsordnung und der Teilungserklärung?

Zunächst wird in diesen Dokumenten der jeweilige Anteil am Gemeinschaftseigentum, die Kostenverteilung und das Verhältnis bei Abstimmungen in der Eigentümerversammlung festgelegt. Eine Änderung der dort festgeschriebenen Vereinbarungen ist nur dann möglich, wenn sämtliche Parteien der Änderung zustimmen. Deshalb sollten sowohl die Gemeinschaftsordnung als auch die Teilungserklärung vor Kaufvertragsschluss gründlich überprüft werden, denn: auch wenn darin widersprüchliche oder unsinnige Regelungen enthalten sind, werden sie aller Wahrscheinlichkeit nach für die Dauer der Eigentümergemeinschaft Geltungskraft haben.

Zwar sieht bereits das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) für die Kosten eine Verteilung nach Miteigentumsanteilen vor. Davon abweichende Vereinbarungen sind aber nicht ausgeschlossen. Gegenstand einer Kostenverteilung können auch Einheiten sein, die vom Eigentümer gar nicht oder nur zum Teil genutzt werden. Soll der Verteilungsschlüssel geändert werden, bedarf es der Zustimmung aller Eigentümer, es sei denn es existiert eine sogenannte Öffnungsklausel. Diese bietet die Möglichkeit, eine Änderung mit einer absoluten Mehrheit durchzusetzen.

In einer Eigentumsgemeinschaft kann es aufgrund gegenläufiger Interessen oder widersprüchlicher Vereinbarungen zu Streitigkeiten kommen, die im äußersten Fall auch gerichtlich ausgetragen werden. Um dem vorzubeugen ist für das Gemeinschaftseigentum ein Verwalter einzusetzen. Er kennt sich mit den gesetzlichen Regelungen aus und ist außerdem neutral. So kann er im Zweifelsfall auch als Vermittler fungieren.

Einmal jährlich findet sie statt: die Eigentümerversammlung

Ordnungsgemäße Einladung

Zur Eigentümerversammlung müssen alle im Grundbuch eingetragenen Eigentümer schriftlich geladen werden. Steht eine Wohnung im gemeinschaftlichen Eigentum von Ehegatten, müssen beide namentlich geladen werden. Die ordnungsgemäße Einberufung zur Versammlung ist Angelegenheit der Verwaltung. Diese stellt auch die Tagesordnung der Versammlung auf. Wohnungseigentümer können aber auf die Gestaltung der Tagesordnung Einfluss nehmen und die Aufnahme einzelner Punkte verlangen, wenn es sich dabei um Angelegenheiten der ordnungsgemäßen Verwaltung handelt

Beschlussfähigkeit und Mehrheiten

Beschlussfähig ist die Eigentümerversammlung, wenn die stimmberechtigten Wohnungseigentümer mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile vertreten. Diese Beschlussfähigkeit muss nicht nur zu Beginn der Versammlung gegeben sein, sondern bei jedem einzelnen Beschluss, der im Laufe des Abends gefasst wird.

Sehen Teilungsordnung oder Gemeinschaftsordnung keine anderen Mehrheiten vor, so werden Beschlüsse zu den Angelegenheiten ordnungsgemäßer Verwaltung mit einfacher Stimmenmehrheit gefasst. Einstimmige Beschlüsse sieht das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) z. B. für bauliche Veränderungen vor, wenn alle Eigentümer durch solche Maßnahmen betroffen wären. Besitzen mehrere Personen eine Wohnung gemeinsam, können sie das Stimmrecht in der Regel nur einheitlich ausüben.

Jeder Eigentümer kann sich durch einen Dritten sowohl in der Versammlung aber auch in der Ausübung des Stimmrechts vertreten lassen. Die Gemeinschaftsordnung kann allerdings vorsehen, dass die Übertragung dieser Rechte auf bestimmte Personen, wie den Ehegatten, Verwandte oder den Verwalter beschränkt bleibt.

Pflichten der Hausverwaltung

Was die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums anbelangt, so sind die Grundleistungen im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) §§27, 28 zwingend gesetzlich festgelegt. Dazu gehört zunächst die Aufstellung eines Wirtschaftsplans – jeweils für ein Kalenderjahr. In der Jahreshauptversammlung wird durch Stimmenmehrheit der neue Wirtschaftsplan genehmigt. Außerdem wird mit der Anerkennung der Jahresabrechnung die Verwaltung für ihre Tätigkeit des abgelaufenen Verwaltungszeitraums entlastet. Jedem Wohnungseigentümer muss eine Kopie dieser Beschlüsse zugestellt werden.

Was vielen Eigentümern nicht bekannt ist: Auch außerhalb der Versammlung müssen alle Unterlagen und Belege – auf Wunsch eines jeden Eigentümers – zur Einsichtnahme zur Verfügung gestellt werden. Zu den Pflichtaufgaben der Verwaltung gehört ferner die Durchführung der beschlossenen Hausordnungen. Verstöße gegen diese soll die Verwaltung bei dem verantwortlichen Eigentümer mündlich oder schriftlich abmahnen. Im Übrigen ist die Verwaltung berechtigt nach Rücksprache mit dem Verwaltungsbeirat oder durch Beschluss einer Eigentümerversammlung, Werk-, Versicherungs- und Dienstleistungsverträge zugunsten und im Namen der Eigentümergemeinschaft abschließen.

Für über die in §§ §§27, 28 WEG hinausgehenden Aufgaben, wie z. B. die Abhaltung außerordentlicher Eigentümerversammlungen bzw. die Wahrnehmung von Gerichtsterminen für die Gemeinschaft, ist die Verwaltung berechtigt, ein zusätzliches Entgelt zu verlangen.