Die Kaution ist heilig!
Mietsicherheit/Kaution
Zur Sicherung des Vermieters bei Wohnraum-Neuvermietungen wird vom Mieter regelmäßig eine Mietkaution verlangt. Voraussetzung hierfür ist, dass die Parteien eine wirksame vertragliche Vereinbarung getroffen haben.
Die vom Mieter bei Mietvertragsbeginn zu leistende Mietkaution darf drei Monatsmieten nicht übersteigen; die als Pauschale bzw. Vorauszahlung ausgewiesenen Nebenkosten bleiben bei der Berechnung unberücksichtigt. Wird daneben zusätzlich beispielsweise die Bereitstellung einer Bürgschaft vereinbart, ist die Abrede unwirksam, sobald Bürgschaft und Barkaution über drei Monatsmieten hinaus gehen. Entsprechendes gilt bei einer Mietbürgschaft, die die Begrenzung auf die dreifache Monatsmiete nicht aufweist.
Das Gesetz gestattet im Übrigen dem Mieter, die Kaution in drei Monatsraten zu leisten.
Art der Sicherheitsleistung
Die Art der Sicherheitsleistung können die Vertragsparteien grundsätzlich frei vereinbaren. Die gängigsten Arten sind die Barkaution, bei der der Vermieter den Geldbetrag überwiesen oder bar ausgezahlt bekommt. Oder man stellt einen Bürgen, der für den Mieter für die zu leistende Mietsicherheit bürgt. Möglich ist auch, die Sicherheit in Form eines Sparbuches bzw. mündelsicheren Wertpapiers, wie z. B. Bundesschatzbriefe, Anleihen und Obligationen des Bundes, der Länder sowie der Städte und Gemeinden, aber auch Pfandbriefe, beizubringen. Zudem können die Vertragsparteien seit Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes (01.09.2001) auch eine andere Anlageform vereinbaren.
In Betracht kommen beispielsweise Anlagen wie Aktien und festverzinsliche Wertpapiere, die mit einem Kapitalmarktrisiko verbunden sind. Realisiert sich der Gewinn allerdings nicht, von dem die Parteien ausgegangen sind oder tritt sogar ein Vermögensverlust ein, so kann der Mieter grundsätzlich weder das eingesetzte Kapital noch eine Mindestverzinsung zurückverlangen.
Insoweit riskiert aber auch der Vermieter, dass sich die Sicherheit verringert bzw. er diese komplett verliert, so dass vor dieser Anlageform nur gewarnt werden kann. Wichtig ist ferner die Verzinsungspflicht des Vermieters, der die ihm überlassene Kaution bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anlegen muss. Die Erträge stehen komplett dem Mieter zu, dies auch dann, wenn ein höherer als üblicher Zinssatz bei Sparbüchern erzielt wird.
Wichtig: Die Kaution ist getrennt vom Vermögen des Vermieters anzulegen, um den Mieter davor zu schützen, seinen Anspruch auf Rückzahlung der Kaution einschließlich Zinsen bei Vermögensverfall des Vermieters zu verlieren. Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist nach dem Gesetz unwirksam.
