Wann ist man als Mieter zu Schönheitsreparaturen verpflichtet?

Die Frage, ob und in welchem Maße Mieter zur Ausführung von Schönheitsreparaturen herangezogen werden können, ist einer der häufigsten Streitpunkte im Bereich des Mietrechts. Dem Gesetz nach hat der Vermieter die Wohnung oder das Büro dem Mieter in einem geeigneten Zustand zu überlassen und es während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden, hat der Mieter nicht zu vertreten. Allerdings kann der Vermieter im Mietvertrag die Schönheitsreparaturen auf den Mieter abwälzen. Dafür reicht schon ein einziger Satz: "Die Kosten der Schönheitsreparaturen trägt der Mieter." Damit ist geregelt, dass der Mieter Renovierungsarbeiten durchführen muss und sie auch zu bezahlen hat.

Was sind Schönheitsreparaturen?

Unter Schönheitsreparaturen oder Renovierung versteht man alles, was sich beim normalen Wohnen im Laufe der Zeit abgenutzt hat und in der Regel mit Farbe, Tapete und etwas Gips erneuert werden kann. Hierunter fallen z. B. Tapezieren, Streichen und Kalken von Decken und Wänden, Streichen der der Außen- und Innentüren sowie der Heizkörper und der Fenster von innen.

Bereits keine Schönheitsreparaturen mehr sind Reparaturen an Wohnungsleitungen, Heizkörpern, Elektrik und Türschlössern sowie Installateur-, Mauer- und Glasarbeiten. Ebenfalls fallen die Erhaltung der Bausubstanz sowie das Abschleifen und Versiegeln von Dielen und Parkettböden nicht unter den Begriff der Schönheitsreparaturen, weshalb diesbezüglich anfallende Kosten vom Vermieter zu tragen sind.

Grundlegende Punkte zur Pflicht von Schönheitsreparaturen

Zunächst wissen viele Mieter nicht, dass nach dem Gesetz die durch Schönheitsreparaturen entstandenen Kosten durch den Vermieter zu tragen sind, falls eine mietvertragliche Regelung diesbezüglich fehlt. In der Praxis wird jedoch in den meisten Fällen vom Vermieter davon Gebrauch gemacht, die Kosten für Schönheitsreparaturen vertraglich auf den Mieter abzuwälzen. Die Frist beginnt mit dem Einzug bzw. der letzten Mieterrenovierung. Zieht der Mieter vor Ablauf dieser Fristen aus, muss er anteilig nach der Mietzeit Renovierungsarbeiten durchführen. Grundsätzlich soll der Mieter nicht mehr Schönheitsreparaturen durchführen oder bezahlen, als er selbst "abgewohnt" hat. Daher ist eine Klausel unwirksam, die den Mieter bereits zum Zeitpunkt des Einzuges zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet.

Eine ebenso unwirksame Vereinbarung liegt vor wenn der Mieter in seinem Mietvertrag die Formulierung „mindestens aber in der nachstehenden Reihenfolge…“ vorfindet. Der BGH urteilte, durch eine laufende und eine Schlussrenovierung sei nicht nur eine Frist für die Renovierungsfristen gegeben, sondern eine starre Fälligkeitsregel. Diese würden den Mieter ohne Rücksicht auf die tatsächliche Renovierungsbedürftigkeit zur rechtzeitigen Renovierung verpflichten.

Der Bundesgerichtshof hat deshalb bestimmte Renovierungsfristen "abgesegnet", in denen unter normalen Umständen eine Renovierung notwendig werden wird:

Küche, Bäder und Duschen…                            3 Jahre

Wohn- und Schlafräume, Flure, Dielen…            5 Jahre 

andere Nebenräume (Abstellkammer…)            7 Jahre

Da es in der Praxis sehr häufig zu Streitigkeiten hinsichtlich des Zustandes der Wohnung bei Mietbeginn und Mietende gibt, ist dringend anzuraten, sowohl bei Mietbeginn als auch bei Mietende ein Übernahmeprotokoll anzufertigen und dies auch vom von allen Vertragsparteien unterzeichnen zu lassen. In diesem Protokoll sollten vor allem bei Mietbeginn sämtliche Schäden an der Mietsache schriftlich fixiert sein.